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建設業の請負契約書の記載の注意点~契約不適合責任~【民法】

契約不適合責任とは

2020年4月1日から改正民法が施行し、その中で建設業に関わりのあるの「請負契約」に関する規定も大きく変わっています。これまで「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものが、「契約不適合責任」という名称に変更になりました。そこで、民法改正後の請負契約についての契約不適合責任の内容や契約書での対応が必要な点などの改正点についてまとめました。

特に、契約不適合責任のルールのうち、従来の瑕疵担保責任のルールが一部変更されている点については、きちんと理解しておかないと、思わぬ損害、損失につながる危険があります。建設業者様では要チェックです。

請負契約とは

請負契約とは「当事者の一方(請負人)がある仕事を完成することを約束し、相手方(注文者)がその仕事の結果に対して報酬を支払うことを約束する契約」です。実は請負契約は、売買契約や賃貸契約と並ぶよく知られた契約です。具体的には住宅会社や住宅リフォーム会社における建物の建築や増改築などの建設業の請負契約から システムやプログラムの開発、ホームページの制作等があります。

請負契約の原則も確認しておきましょう。請負契約とは、注文者からの発注に基づき、請負人が仕事の完成を約束することです。従って、住宅やリフォームの仕事が完成しないことには報酬は発生しないということが大原則となっています。さらに、請負契約については、「出来上がった物に満足がいかない」「欠陥がある」などというトラブルも起こりがちです。また金額が高額になるケースも少なくありません。こうしたトラブルの予防、解決に向けて、今回の民法改正では「請負契約」に関する規定が大きく変更されました。

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと名称が変更

改正前の民法では、例えば購入した住宅や中古車などに欠陥があった場合、「瑕疵(かし)担保責任」という制度で対応していました。下記の点で問題がありました。

  1. キズ、欠点を意味する「瑕疵」という言葉が一般には分かりにくいこと
  2. 「瑕疵」であるかどうか判断するための明確な基準やルールが民法に書かれていないこと

という理由から、国民に分かりにくく、裁判所によって判断がまちまちになってしまうことが問題視されてきました。そこで、新たに「契約不適合責任」という制度が創設されました。

「契約不適合責任」とは文字どおり、欠点のあるなしに関係なく、住宅やリフォームの契約内容に適合していないことに対して責任を負うという意味です。例えば住宅やリフォームの引き渡しをした建物、建具などに欠陥があった場合、請負人がこれを補償しなければいけません。そして、請負人が行った住宅やリフォームの仕事内容が契約内容に適合しない場合を「契約不適合」=「請負人の債務不履行」と捉え、売買契約と同様に債務不履行の一般規定を適用することにしました。

契約不適合とは?また、その判断基準とは?

契約不適合についてですが、文字どおり「契約の内容に適合しないこと」です。

改正前の「瑕疵担保責任」の制度では「瑕疵」は「隠れていること」が要件とされていました。つまり、瑕疵が隠れていない=外形上明らかな場合には、瑕疵があっても解除や損害賠償請求等はできなかったのです。けれども、今回の改正により「隠れた」という要件は不要となり、契約に適合しているかどうかだけが問われるようになりました。

そして、契約に適合するかどうかの判断基準については、契約の内容などを総合的に考慮して判断されます。この際、重視されるのが次の要素です。

  • 当事者の合意
  • 契約の趣旨
  • 契約の性質
  • 契約の目的
  • 契約に至る経緯

といったことです。契約書を見直す際は、上記の要素に注意する必要があります。

改正民法の条文 (旧634条・旧635条の削除、新636条)

改正前民法634条は、仕事の目的物に瑕疵があった場合の注文者の修補請求権と損害賠償請求権を定めていました。しかし、改正民法の下では、売買における買主の権利(追完請求権(562条)、代金減額請求権(563条)、債務不履行を理由とする損害賠償請求権・解除権(564条)の規定が559条を介して請負契約にも準用されることで、請負に特有の規定をおく必要がなく、削除されました。

また、改正前民法635条は、仕事の目的物に瑕疵があった場合の解除に関して定めていました。これについても、仕事の目的物が契約の内容に適合しないことを理由とする解除につき、目的物の種類・品質に関する契約不適合を理由とする解除(564条が準用する541条・542条)の規定が559条を介して請負契約にも準用されることで、規定の存在意義を失い、削除されています。

民法第六百三十六条(請負人の担保責任の制限)

 請負人が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない仕事の目的物を注文者に引き渡したとき(その引渡しを要しない場合にあっては、仕事が終了した時に仕事の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないとき)は、注文者は、注文者の供した材料の性質又は注文者の与えた指図によって生じた不適合を理由として、履行の追完の請求、報酬の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、請負人がその材料又は指図が不適当であることを知りながら告げなかったときは、この限りでない。

照先:e-gov法令検索(民法)

負契約についての契約不適合責任

建築工事の結果で完成した建物に不具合があった場合、注文者は契約不適合責任の内容として、請負人に対し、以下の4つの請求が可能です。

  1. 追完請求(修補、代替物の引渡し、不足分の引渡し)
     改正前民法における法定責任説のもとでは、修補等による追完請求は認められないとされていましたが、改正民法下では、契約責任と整理されたことの帰結として、追完請求ができるようになりました(民法562条)。追完の方法は、第一次的には、発注者が選択できることとされています(同条1項本文)が、発注者に不相当な負担を課するものでないときは、請負人は、発注者が請求した方法と異なる方法で追完することが可能です(同条1項ただし書)。
     なお、契約不適合が発注者の帰責事由による場合には、追完請求はできないこととされています(同条2項)
  2. 損害賠償請求
     改正民法下では、損害賠償についても債務不履行の一般規律に服します。そのため、請負人の帰責事由が不要であった改正前民法と異なり、損害賠償には請負人の帰責事由が必要となりました(民法415条1項ただし書)。
     また、改正前民法における法定責任説のもと、信頼利益までとされていた損害賠償の範囲は、履行利益まで含まれることになりました(民法416条)。発注者の善意・無過失が損害賠償の要件でなくなっています。
  3. 代金減額請求
     改正前民法下では、数量指示取引を除き、代金減額請求は認められていませんでしたが、改正民法下では、代金減額請求ができるようになりました(民法563条)。
     代金減額請求は、履行の追完を催告し、催告期間内に履行の追完がない場合にすることができます(同条1項)。ただし、改正民法563条2項各号に該当する場合には、催告は不要です。また、契約不適合が発注者の帰責事由による場合は請求ができません。(同条3項)。
  4. 契約解除
     改正民法では、契約責任と整理された結果、損害賠償および解除については、債務不履行の一般規律に服することとなりました(民法564条)。したがって、解除を行うためには、原則として履行の追完の催告が必要となります(民法541条)そして、改正前民法下の瑕疵担保責任(改正前民法570条・566条)においては、解除の要件として「契約をした目的を達することができない」ことが求められていましたが、改正民法では、債務不履行の一般規律に服する結果、催告解除(民法541条)においては、契約目的達成が可能である場合に、不履行が軽微であるときを除いて解除できる余地が生じることとなりました 。これによって、“契約目的達成は可能であるが軽微でない”場合も解除できることになり、解除できる場面が広がったといえます。また、「隠れた」 瑕疵であることが要求されなくなった結果、注文者の善意・無過失は解除の要件ではなくなりました。

権利行使期間

次に権利行使期間について説明します。請負人は「不具合を知ったときから1年以内」に住宅やリフォーム後の不具合の内容を発注者に通知することが必要です(民法第637条1項)。ただし、この民法の規定も、契約書に行使期限の記載がない場合のルールを定めたものであり、契約書で行使期限をより短く設定することや長く設定することが可能です。

また、これらの規定は「任意規定」であることに注意してください。任意規定とは、その項目について住宅やリフォームの契約書に記載がない場合には法律の規定を適用するが、契約書に記載があるときは契約書の内容が法律よりも優先して適用される性質の規定をいいます。そのため、契約書で契約不適合責任の免責を定めたり、期間を民法の規定よりも短く定めることは、民法改正後も可能です。ただし、契約不適合責任を免責したり、期間を短くすることが、民法以外の法律で禁止されている場合は、そのルールには従う必要があります。

では、最後に民法改正に伴い、契約書についてはどのような変更が必要になるのでしょうか。以下でそのポイントをご説明します。

請負契約書

まず、契約書で「瑕疵」あるいは「瑕疵担保責任」と記載していた部分は、民法改正に伴い、「契約不適合」あるいは「契約不適合責任」と変更することになります。用語は変更になりますが、基本的な意味は、従来の「瑕疵担保責任」と同じと考えて問題ありません。

契約不適合責任を定めた民法改正は2020年4月から適用されていますので、早めに契約書のひな型や利用規約を修正する準備を進めておきましょう。

ぜひ、参考にしてください。

行政書士菅事務所について

行政書士菅事務所は、建設業の許可手続き代理だけではなく、監督官庁による調査に関するご相談や、立入検査等の対応についてのご相談、会社の設立、スポットでの相談対応、建設業法令研修、建設業に関する書類や契約書の作成や相談、コンプライアンス体制構築コンサルティング、IT導入による業務改善、補助金申請、事業計画書作成などの金融・経営コンサルティングまで対応しております。各種のWEBを活用したオンライン面談で遠方との対応も可能です。建設業法関連で気になることがございましたら、下記事務所公式LINEやコンタクトフォームからお気軽にご相談ください。

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